朱辛庄板块 越秀·星樾 的带标尺户型终于首发出街，加小秘书jiayefangtan25，可以领取项目资料和独家选房攻略。

(资料图片)

项目案名初定，很多着急上车的粉丝就来咨询我们项目信息，火如朱辛庄，仅400多套期房房源，首开局面必定是抢买，因此提前多了解项目信息，明确自己的购房需求，有准备地出手，才更有机会买到心仪房源。

昌平南的新盘，卖一宗，火一宗。尤其朱辛庄是整体靠外溢逻辑售卖的昌平南区域里，少数有望凭借自身产业和规划实现职住平衡区的板块。上个月项目在朱辛庄地铁站旁开设临时展厅，引来络绎不绝的人群到访。

作为距离海淀北部产业区最近的近郊城区，昌平南在近二十年间陆续催生如回龙观、二拨子、北七家、朱辛庄多个外溢板块。如今不甘居于人后的它，正在参照海淀模式推进自身发展，抓住北清路科创走廊的规划机遇，将发展的重点放置在沿线的未来科学城，其中就包含位于未来科学城西区的朱辛庄板块。目前，北清路一带的发展格局其实和当年的海淀是有相似之处的，含沙河高教园、朱辛庄板块在内的未来科学城规划奠定了教育+产业的人才通道，被留住的人才最终会产生置业需求，成为未来保障流通的资本。

朱辛庄正位于北中轴延长线与北清路协同创新发展走廊的交汇点

越秀·星樾所在地块，位于海淀北部的朱辛庄板块，北侧毗邻定泗路，距离地铁8号线和昌平线交汇的朱辛庄站约900米，去往海淀的各大产业园区都比较方便，在项目南侧有小米科技园，附近还有紫光数字经济科技园、好未来总部等产业园区。

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整个板块规划和引进的状态可以看到昌平发展自身产业的决心，除去海淀的“外溢”属性，朱辛庄作为未来科学城西的重点规划板块，产业集聚的朱辛庄自身就具备强势的职住平衡。我曾经在另一篇文章里说过，目前北京的主要购房需求分为三大类：买预期、买倒挂、买外溢， 而朱辛庄是整个北京楼市少有的既包含发展预期，又符合外溢逻辑，同时价格倒挂于周边高品质次新房的项目。

板块内强流通的二手房领秀慧谷最高价房源飙升到7.6万，差不多的也是7万左右，越秀星樾指导价6.2万/㎡，那么一二手倒挂价格空间就有约8000-14000元/㎡。

并且随着产业有条不紊地落地，朱辛庄的相关配套也在同步建设， 板块内配套商业TBD住总万科天地也即将完成招商，还有合生汇和万达广场，将分别于今年年底和2024年6月陆续开业 。

京楼的土地价格与周边产业发展、生活配套建设、城市界面开发等因素之间关联紧密，而北京作为首都，是中国最早一批启动房地产开发的城市，早期、迅速的城市化进程导致五环内的土地开发状态趋近饱和，难以供出更多属性优越的地块，即便供出，高昂的价格也常令人望而却步。

而已经成形的都市格局又促使新的产业、配套向近郊发展。尤其自北京在2017年提出“一主一副两轴多点”的城市新布局后， 首都资源扁平化已成不可逆的趋势和现实， 但整体的铺设方位依然是更具经济实力的城北和城东，如长安街东延线、通州平原上崛地而起的北京城市副中心，以及当下位于北清路沿线的未来科学城。

作为起家自广州的国企，越秀首进北京，便为市场带来了惊艳的品质与产品力。整个项目从外观呈现、园林规划到户型设计、精装标准，均体现了南方房企的细致作风和对北京地缘文化的理解尊重。

越秀·星樾地上总建面约10万平方米，包含3个住宅地块，还有教育（配建幼儿园）及商业用地，自成体系配套。由7-18层的洋房和小高层建筑组成，楼栋排布围绕“一环一轴四园五景”的归家动线设计点阵式排列，预留中轴式的活动空间，体现京味建筑美学中对对称性的运用，保障每一座楼栋的充分采光和园林占比。

步入社区的樾下会客厅中，然光影在空间中相互交织，惬意的户外吧台区、轻奢的休闲会客休息区、让业主在树荫婆娑，草木之间，感受自然的洗礼,得到微度假般的从容感受。

示意图

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项目秉持高标准住宅建造，所有楼栋均为绿建三星建筑。匹配至国企越秀40年匠心精工标准，无论在施工端还是选材配置都以健康环保为最高目标，大幅提升未来业主居住的舒适度。

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项目户型面积段为60-127平方米一至四居，全面覆盖从刚需到刚改的面积预算和品质需求。项目约6.2万/㎡的销售指导均价，存在上下约5%的浮动空间 ， 鉴于热门板块顶格售卖的定价惯例，实际售价预计在约6.5万/㎡。

这里建议有“选择困难症”的朋友，一定要关注我们的选房攻略，越秀星樾的户型，我认为有三个主要亮点：

①户型的功能强化

一居多含功能间，两居甚至配有家政间，三居双明卫配置，几乎每种户型都设独立玄关，增强功能收纳、保障起居隐私的同时，也提升了归家的仪式感。既注重物理空间实用，也强调对生活质感的追求。

②京北显著的套均性价比

项目从最小的60一居到127平方米四居，所有南向房间皆附带飘窗，拥有更高的套均性价比，最亮眼的四居产品拥有5个飘窗，极大提高了空间的利用率，增强了功能的可塑性，实现了功能与面积的同步优化。

③人性化的精装细节

以108㎡三室两厅两卫为例，钢木复合门+四合一智能门锁守护安全与归家礼序，三层双中空LOWE玻璃隔离噪音守护隐私，7.15米进深的餐客厅，约23㎡超大的使用面积，采用大面积瓷砖平铺，卧室铺装实木复合木地板，厨房 使用通顶吊轨道三联门， 美观大气，增配洗碗机，从考究的人性细节守护生活从容质感。

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上述三大亮点，除了得房率这类显著的优势，更体现了设计上的人性细节，尤其在朱辛庄这类热销的板块，房企还能坚守对细节的敏感，尤其可贵。

3月已过，目前政策端利好的出台依然偏向刺激二套置换，优质板块适合刚需上车的机会其实不多，且近两年北京新增商品房项目逐渐呈现“改善做小，刚需做大”的趋势，体现在具体的面积段上，则改善项目起步面积开始偏向保守，另一方面刚需市场，优质土地供给减量的同时，1-2居的户型占比也在降低。

究其原因，60%-80%的首付门槛促使开发商在规划户型时有着更为保守的考虑，北京较高的房价，也决定了年轻人的首套房很难同时满足价廉质优、配套齐全、职住平衡的均需。

这次的越秀星樾住宅总共建面约8.9万平，其中有4.5万平的现房销售，期房约有468套， 项目预计4月底开盘，样板间预计4.22日开放， 房源不多，远远不够整个海淀北的市场消化，因此，这次的上车机会，对京北刚需、刚改群体，也就尤为难得。

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